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政策解读
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“房贷利息抵税”影响几何
时间:2018-01-13           浏览次数:12862次

“房贷利息抵税”风声再起

近日,有关购房贷款利息抵个税的消息再次引发市场关注。

有媒体报道称,个税改革方案在财政部内部已经完成,预计最快2016年上半年可以上报,下半年会选择部分方案实施。而其中关于住房按揭贷款利息纳入个税抵扣,则可能会随着诸多去库存政策一道,率先启动。

贷款利息抵个税的说法,虽然不是什么新鲜事,但随着中央定调楼市去库存之后,近期再次引起极大关注。在今年5月份,国务院批转了发改委《关于 2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,特别提到“完善税前扣除”改革,其中重点提到了增加住房按揭贷 款利息支出等专项扣除项目。而在今年11月份,国家领导接连提出楼市要“去库存”,业界猜测包括财政、金融、税收等在内的一系列刺激政策即将推出,其中就 包括购房贷款利息抵个税。

而根据国家统计局发布的最新全国房地产投资开发数据显示,房地产行业景气低迷,投资下滑势头仍未得到遏制。数据表明,1~11月份,全国房地产 开发投资87702亿元,同比(与上年同期相比)名义增长1.3%,增速比前10月回落0.7个百分点。自去年1月份以来,房地产开发投资增速已经连续 22个月下滑。专家预计,房地产投资增速的下行趋势在近一两个月内难以逆转,因此如何化解库存,来改善房地产市场基本面,促使投资增速回升,已经成为政府 必须要面临的首要问题。因而在这种情况下,业界普遍猜测房贷利息抵个税会作为促进住房消费的“杀手锏”提前推出。

不过也有专家预测,房贷利息抵个税在短期内出台的可能性并不大。易居中国执行总裁丁祖昱分析指出,此次房贷利息抵个税是个税改革的一个组成部分,考虑到其立法程序较为繁琐,同时技术难度较大,因此不可能在短时间内完成,因而短期内实施的难度很大。

新老政策有所区别

早在上个世纪90年代末期,上海市政府为了刺激住房消费,也曾出台过购房退税政策。该政策与“蓝印户口”户口一道,对促进住房消费起到了非常不 错的效果,使得上海楼市在很短时间内走出低迷态势。那么,此次提出的购房贷款利息抵个税措施,与上海版购房退税政策有何不同呢?

此次提到的购房贷款抵个税,其实是属于个人所得税改革方案中的一个组成部分,属于所得税全国性的法律修订,并非转为刺激住房消费而出台。据了 解,在此次个税改革中,包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等都属于重点分步改革内容。其中,完善税前扣除是指在合 理确定综合所得基本减除费用标准的基础上,适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

而上海版购房退税政策则具有明确的目的性,即促进住房消费。按照上海市政府的规定,凡在1998年6月1日至2003年5月31日共5年期间, 购买上海市商品住宅或者差额换购商品房住宅(不含购公有住房),并在产权证列名为产权人,持有本市税务机关开具的个人所得税完税凭证的购房者,包括中国公 民、外籍个人、华侨和香港、澳门、台湾同胞,不受户口限制,在产权证发证日期起的6个月内办理登记的,均可享受个人所得税计征税基(即个人应纳所得税额) 抵扣。

此外,这两项政策涉及的抵扣项目也有明显的不同。此次个税改革中提到的抵扣项目则特指购房贷款利息,而上海版购房退税政策抵扣的内容主要是购房款,相比较而言要宽泛得多。

政策影响各不相同

如果购房贷款利息抵税政策能够出台,对楼市整体会形成正面刺激作用。

专家表示,政策一旦出台,在很大程度上对当前去库存会有帮助,特别是对改善型项目的去化效果更加明显。这是因为高收入人群纳税数额较大,因而抵税的金额也相对较高。下面我们可以选取两种不同的购房方式来举例说明。

第一种情况为购买普通住宅。假设某月收入为2万元的购房者在上海外环线附近购置一套总价约300万元的房产,首付3成,其余部分为30年期商业 贷款(等额本息还款法),月均还款额为11145元,在最初两年内,利息部分为每月8500元左右。而该购房者在扣除“五险一金”之后,需缴纳的个人所得 税为2459元。但如果贷款利息可以在税前抵扣,那么该购房者实际上只需缴纳516元,省了1943元,相当于利息开支的23%左右。

而如果是购买800万元的改善型住宅,首付四成,商业贷款六成,分20年(等额本息还款法),月均还款额约31413元,其中19600元是利息支出,假设月收入为10万元,那么按照上面的算法,每月将少缴税8246元,相当于利息支出的42%。

通过计算发现,购买改善型住宅,贷款利息税前抵扣可让高收入购房者在个税方面减少大笔开支,超过每月利息开支的4成,而购买普通住宅则只有两成 左右。当然,实际情形也许跟上述计算结果会有一些差别,这是因为每个购房者的收入情况、贷款金额都不相同,所以抵扣金额也会有所区别。

此外,鉴于各地方楼市现状各有不同,政策所产生的作用也会略有区别。有市场研究机构预测,在2016年,北上广三大一线城市由于在2015年房 价涨幅过大,比如深圳市房价整体上涨超过40%,上海房价整体涨幅也超过20%,同时成交量也出现明显放量,因此基于这方面的因素,购房利息抵税政策对一 线城市的影响不会过于强烈。而反观杭州、南京、厦门等众多城市,因为2015年销售增长幅度较小、房价涨幅不大,政策形成的利好刺激效果会更加明显,极有 可能呈现量价齐增格局。但包括鄂尔多斯扬州等在内的三、四线城市,则因为巨量供应压顶,去库存压力极大,即使成交量能够维持2015年水平,房价却仍将维 持下降趋势。